LA RECLAMACIÓN POR IMPAGO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS FRENTE A LOS VECINOS MOROSOS. PETICIÓN INICIAL DE PROCEDIMIENTO MONITORIO
Todo propietario viene obligado a contribuir, conforme a la cuota de participación que tenga asignada, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades del mismo, así como a contribuir a la dotación del fondo de reserva, según se establece en el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
A pesar de ello, en coyuntura de crisis inmobiliaria, muchos propietarios desatienden su obligación de pago, surgiendo la necesidad de acudir a la vía judicial para proceder a la reclamación de la comunidad de propietarios frente a los vecinos morosos.
Nuestro despacho de abogados está a su disposición para cualquier consulta y asesoramiento sobre los actos previos a la reclamación judicial, así como, posteriormente, iniciar las acciones de reclamación y cobro. Puede plantear su consulta en nuestra zona de contacto.
Para la reclamación judicial de la deuda, nuestra legislación permite elegir entre interponer demanda de procedimiento declarativo, como también demanda de procedimiento monitorio.
La petición inicial de juicio monitorio brinda la posibilidad de reclamar judicialmente las cantidades adeudadas mediante demanda sucinta, a la cual necesariamente deberá acompañarse Certificado del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, emitido por el Secretario/a de la comunidad, que servirá como principio de prueba de las cantidades impagadas.
La principal ventaja de este procedimiento radica en que si transcurridos 20 días desde que se requiera de pago al demandado por parte del Juzgado, el mismo, no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Secretario Judicial dictará decreto en el que despachará ejecución conforme lo dispuesto para las sentencias judiciales.
En cuanto a los presupuestos necesarios para iniciar la acción de reclamación frente a los propietarios deudores mediante el procedimiento monitorio, son los siguientes:
1. Incumplimiento de pago: Debe haberse producido un incumplimiento de pago efectivo por parte del propietario, respecto de las cuotas ordinarias o de los gastos extraordinarios.
2. Acuerdo de la Junta de Propietarios: Deberá convocarse debidamente Junta de Propietarios en cuyo orden del día deberá figurar que se va a proceder a la liquidación de la deuda que existente. Será suficiente con el voto de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas, si el acuerdo se toma en primera convocatoria, y la mayoría de asistentes que representen la mayoría de las cuotas presentes, si el acuerdo se toma en segunda convocatoria
3. Comunicación al propietario: El referido acuerdo de la Junta, se notificará al deudor en la forma establecida para las comunicaciones y citaciones en general, conforme a lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal antes de iniciar acción judicial de reclamación.
4. Certificación de deuda: El acuerdo de liquidación de deuda se hará constar en una certificación emitida por el Secretario/a de la comunidad con el visto bueno del Presidente, que se acompañará a la demanda.
5. Petición inicial de procedimiento monitorio. Cuantía a reclamar: La demanda de procedimiento monitorio se interpondrá en el Juzgado correspondiente al domicilio del deudor, o, en el del lugar donde radique la finca, a elección del acreedor.
La cuantía reclamada será la que figure en la Certificación (que deberá acompañarse) incrementada, en su caso, con los gastos ocasionados por la Comunidad para el requerimiento y notificación al deudor.
Igualmente, cabe tener en cuenta que la persona facultada para interponer la demanda es el/la Presidente/a de la Comunidad, y el administrador siempre que haya sido autorizado expresamente por la Junta.
Respecto a la legitimación pasiva, la demanda se interpondrá frente al propietario que ha incumplido la obligación de pago. En caso de que se haya producido una transmisión de la vivienda en la que había cuotas pendientes de pago sin comunicar previamente el cambio de titularidad al Secretario de la comunidad, tanto el anterior propietario como el actual, responderán de la deuda solidariamente.
Con la interposición de la demanda de juicio monitorio, si el deudor no paga ni se opone en plazo concedido por el Juzgado, se dictará Decreto de archivo y la comunidad acreedora podrá solicitar el despacho de ejecución frente al demandado.
Si el deudor se opusiese la petición inicial de monitorio, el procedimiento derivará en el juicio declarativo correspondiente, entrándose en el fondo del asunto.
Por último, debemos señalar que, respecto de las cuotas impagadas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda, deben reclamarse iniciando un nuevo procedimiento, pues en la actual redacción del art.21 LPH ya no se contempla la posibilidad de la acumulación.