Advocats

IMPAGO DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE COMUNIDAD EN CASOS DE INMUEBLES EN COPROPIEDAD

En los casos en que un inmueble pertenece en proindiviso a dos o más personas, surge la duda sobre contra quién dirigir la reclamación por impago de los gastos de la comunidad de propietarios.


La Ley de Propiedad Horizontal guarda silencio sobre el carácter mancomunado o solidario de la obligación de contribuir a los gastos comunes de la vivienda. Ahora bien, la mayoría de Audiencias Provinciales se ha decantado por el criterio de la responsabilidad solidaria, lo cual significa que la Comunidad de propietarios puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los copropietarios del inmueble, sin perjuicio de las relaciones internas de los mismos, y del derecho de repetición que ostentará el que realizó el pago frente al resto de obligados.

Dicha solidaridad se asienta en la naturaleza propia de la obligación de contribución a los gastos de comunidad, la cual se fija con arreglo a la cuota de participación de la vivienda o local en la totalidad del inmueble, por lo que, como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 8 de marzo de 2011, tiene frente a la comunidad el carácter de única sin ser susceptible de división, no pudiendo ser compelido el acreedor a recibir por partes la prestación, como si se tratase de una obligación mancomunada (art.1138 CC ).

Piénsese a este respecto que, los copropietarios no pueden repartirse entre ellos el derecho de voto en las juntas, sino que, únicamente ostentan un derecho de voto que les obliga a ponerse de acuerdo internamente para poder ejercitar el mismo en las juntas de la comunidad. Por lo que, no tendría ningún sentido, que a la hora de hacer frente a las obligaciones económicas derivadas de su cuota de participación en la comunidad pretendiesen hacer valer frente a la misma las relaciones internas de repartición de dichos gastos que existan entre los propietarios en proindiviso.

De este modo, se produce una única deuda frente a la comunidad, sin perjuicio de la división interna entre los copropietarios, por lo que, la reclamación derivada de la obligación de contribuir a los gastos de comunidad en casos de inmuebles en copropiedad, se podrá dirigir, por tanto, contra un copropietario, varios copropietarios, o todos ellos, sin que el acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores (art. 1.144 CC).

A este respecto, la Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 16 febrero 2005 dispone que la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que ésta presupone una identidad de la causa común obligacional, es decir, la unidad de la prestación hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda, de forma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo.

Por tanto, dado que la obligación de contribuir a los gastos de comunidad se fija con arreglo a la cuota de participación, tiene una naturaleza indivisible, su reclamación podrá dirigirse frente a cualquier copropietario para que pague la totalidad del crédito, independientemente de quien tenga el uso y disfrute del inmueble, e independiente de los acuerdos internos de reparto y satisfacción de los gastos que las partes tengan.

Por otro lado, cabe señalar que, en caso de separación o divorcio surge la duda de si ambos cónyuges vienen obligados al pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad o si, por el contrario, debe hacerse cargo de los mismos el cónyuge al que se le atribuyó el uso y disfrute de la vivienda.

La jurisprudencia no es unánime en este sentido. Así pues, algunas Audiencias entienden que las cuotas ordinarias deben ser satisfechas por el cónyuge al que se le haya atribuido el uso y disfrute la vivienda, mientras que los gastos extraordinarios corresponden al propietario o propietarios, dado que estos últimos obedecen a gastos que se producen con independencia del uso de la vivienda y benefician a la propiedad.

No obstante, hay que tener presente lo establecido por el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de junio de 2006, en la cual, determina la inclusión en el pasivo de la sociedad ganancial en liquidación de los gastos de comunidad y del IBI pagados por exesposa, la cual ostenta el uso y disfrute del inmueble. La citada sentencia literalmente establece:

“El artículo 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 de 1.960 (al igual que el art. 9º.1 f) de la vigente de 1.999), de una forma clara e inequívoca, impone al propietario el pago de aquellos gastos (sentencias de 25 de mayo de 2.005 y 1 de junio de 2.006). Los gastos a que no referimos en este motivo han de figurar como crédito actualizado de la actora contra la sociedad en liquidación, por imperativo del artículo 1.398.3º del Código civil EDL 1889/1.”

Así pues, la Sala de lo civil llega a la conclusión de que “la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios” (STS de 25 de mayo de 2005, STS de 1 de junio de 2006, STS 20 de junio de 2006). De esta forma el pago lo deberá soportar el cónyuge titular aunque no se le hubiese atribuido el uso, o bien los dos cónyuges si a ambos les pertenece o es de la sociedad de gananciales.