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DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.
La Ley 29/1994 de 24 Nov. de Arrendamientos Urbanos no da un tratamiento jurídico unitario a la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario en los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda y en las destinadas a usos distintos del de vivienda, o denominados locales de negocios,
ya que respecto a las fincas urbanas destinadas a usos distintos del de vivienda, o locales de negocio, no existe precepto alguno que atribuya al arrendatario la facultad de desistimiento unilateral de la relación arrendaticia, por lo que deberá estarse al régimen jurídico general o común.
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de junio, establece en cuanto al desistimiento del arrendatario en los contratos de arrendamiento, lo siguiente:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Ello implica que se producen los siguientes cambios respecto a la regulación legal:
1.- Antes de la reforma de la LAU 2013 el desistimiento del arrendatario solo cabía en contratos de arrendamiento de duración superior a los cinco años.
2.- Con la reforma 2013 el desistimiento del arrendatario ya cabe cualquiera que sea la duración del contrato.
En cuanto a los requisitos, lo único que se exige en estos casos de desistimiento unilateral del arrendatario es:
1.- Que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato para poder ejercitar la facultad resolutoria unilateral.
2.- Que el arrendatario comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de un mes al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución de forma fehaciente, ya que en caso contrario no podrá demostrar, si tiene que acudir a la tutela judicial, que envió en debida forma esta comunicación como marca la reforma.
Debe tenerse presente que en caso de contratos de duración superior al año, las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Ello significa que en los contratos de arrendamiento de vivienda por plazo inferior al año, que son los habituales, si el arrendatario desiste transcurridos los seis primeros meses del contrato no deberá abonar los seis que le quedan hasta cumplir el año si desea abandonar el inmueble.
3.- La redacción actual no requiere que se acredite justa causa o circunstancias sobrevenidas por la crisis económica, o razones personales, para que los tribunales condonen la indemnización que podría estar obligado a abonar el arrendatario al arrendador por la unilateral resolución, como ocurría hasta el momento, sino que es suficiente con la comunicación remitida al arrendador por el arrendatario manifestando que desea abandonar el inmueble, eso sí, una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato.
Finalmente, hay que tener presente que esta opción de desistimiento unilateral que se plantea en el art. 11 LAU no es aplicable a los locales de negocio, pues en la reforma no se ha introducido ningún precepto que haga extensivos a los arrendamientos para usos distintos al de vivienda las opciones que se marcan en el art. 11, de tal manera que en estos casos si se pacta entre las partes una determinada duración del contrato de arrendamiento, en principio el arrendatario viene obligado al cumplimiento del mismo.