EL TRIBUNAL SUPREMO DETERMINA QUE EL IMPAGO DE LA TASA DE BASURAS POR EL ARRENDATARIO ES CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia 749/2015, de 30 de diciembre, ha determinado que el impago de la tasa de basuras por el arrendatario en alquileres regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es causa de resolución del contrato.

LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO PUEDE SER ABUSIVA Y POR TANTO NULA. Ampliamo el artículo a la reciente sentencia del TJUE. La Audiencia provincial de Pontevedra anula la cláusula de vencimiento anticipado y archiva la ejecución hipotecaria incoada con fundamento en dicha cláusula por imponer al consumidor prestatario una sanción que resulta absolutamente desproporcionada en relación con la entidad del incumplimiento. La Sala General de Magistrados del orden civil de la Audiencia Provincial de Pontevedra, ha dictado sentencia por la que declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado recogida en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en virtud de la cual, el banco se reservaba la facultad de reclamar el total, incluidas las cuotas no vencidas, en caso de impago de una sola cuota o plazo de principal o intereses. En la resolución, se manifiesta: -Que se trata de una cláusula que no ha sido negociada individualmente, sino impuesta por la entidad financiera sin que el consumidor haya podido influir en su contenido. -Que es una cláusula sujeta al control de abusividad previsto en la Directiva 93/13, de 5 de abril, y en el art. 83 del texto refundido de la LGDCyU, por lo que el tribunal viene obligado a examinar de oficio su contenido. -Que la jurisprudencia ha reconocido la validez de esta cláusula siempre que concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del préstamo. -Que esta doctrina fue reiterada en la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, caso Aziz, que condicionó la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo a que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate y a que esa facultad esté prevista para los casos en los que el incumplimiento tenga carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo. -Que, tras el reciente auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11 de junio de 2015, dictado en el asunto C-602/13, para valorar si la cláusula es abusiva habrá que atender a si puede apreciarse que la facultad de declarar el vencimiento anticipado se prevé en términos exorbitantes o desproporcionados en perjuicio del consumidor. Con estas premisas, la Sala examina la cláusula de la escritura por la que se reconoce al banco la posibilidad de dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda y considera que, si bien el pago de las cuotas es una obligación esencial del deudor, lo cierto es que, en este caso, el vencimiento anticipado no está previsto exclusivamente para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, sino que es suficiente la falta de pago de un solo plazo, incluso parcial, para desencadenar la obligación del pago del total.La jurisprudencia más reciente sólo admite la validez de dichas cláusulas cuando “concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes” (cfr. SSTS 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, y 16 de diciembre de 2009). Línea jurisprudencial que, como se verá, ha sido confirmada por la STJUE de 14 de marzo de 2013 (apartado 73). En consecuencia, la Sala concluye que la cláusula estudiada impone al consumidor prestatario, o al menos permite imponerle, una sanción que resulta absolutamente desproporcionada en relación con la entidad del incumplimiento, que ciertamente existe, pero que se estima insuficiente para provocar la pérdida del plazo y determinar el vencimiento anticipado, por lo que debe ser declarada abusiva y, por tanto, nula. Al declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y ser dicha cláusula fundamento de la ejecución, la consecuencia es que se decreta el sobreseimiento y archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria. La trascendencia de esta resolución radica en que, por tratarse de un Pleno Jurisdiccional, establece el criterio a seguir por las distintas secciones de la Audiencia Provincial e implica que, de oficio, los jueces puedan proceder a examinar y, en su caso, declarar la nulidad de todas las cláusulas de vencimiento anticipado como la estudiada, y, por ende, el sobreseimiento y archivo de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria que se funden en tales cláusulas. Se trata de la primera resolución que se dicta en la Audiencia Provincial de Pontevedra para unificación de criterios del Tribunal tras la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Adjuntamos sentencia.20151103 Auto recurso 504-15 cláusura vencimiento anticipado

EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA DECLARA ILEGAL EL PLAZO DE UN MES PARA RECURRIR EJECUCIONES DE LA LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA En marzo de 2013, el Tribunal de Justicia europeo declaró contraria al Derecho de la UE la normativa española contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por no permitir suspender una ejecución hipotecaria en el caso de concurrir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario. El poder legislativo, mediante la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificó la normativa relativa a las ejecuciones hipotecarias introduciendo la posibilidad de oponerse a la misma con motivo de la abusividad de las cláusulas contractuales permitiendo mientras tanto la suspensión de la ejecución. Esta oposición debe formularse en el plazo de 10 días, y en relación a los procedimientos que ya estaban en curso, la nueva legislación estableció un plazo de un mes para formular dicha oposición, a contar desde la entrada en vigor de la propia ley, esto es, desde el 15 de mayo de 2013 (fecha de publicación en el BOE). Ahora, el TSJUE se ha pronunciado acerca de este plazo de un mes, sentenciando que el mismo es contrario a la legislación comunitaria por cuanto entiende que "existe un elevado riesgo de que el plazo expire sin que los consumidores afectados puedan hacer valer de forma efectiva y útil sus derechos por la vía judicial, debido al hecho de que ignoran o no perciben la amplitud exacta de esos derechos". Aunque considera "materialmente razonable" el plazo de un mes para oponerse a la ejecución, el tribunal de Luxemburgo dice que el mecanismo para iniciar el plazo - desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado - no es efectivo. Por ello, el alto tribunal europeo entiende que el citado plazo de un mes para alegar la existencia de cláusula abusiva que pueda paralizar el procedimiento de ejecución, debe computarse desde la comunicación directa por el Juez al afectado y no desde la publicación en el BOE. Esto reabre el plazo de oposición y suspensión de la ejecución por la existencia cláusula abusiva en el contrato de préstamo, en aquellas ejecuciones hipotecarias iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, en las que el plazo de un mes había precluido legalmente para los ejecutados. Nuestro despacho es experto en ejecuciones hipotecarias poniéndonos al servicio del ciudadano afectado para que nos realice su consulta sin compromiso ante una ejecución de hipoteca.

En los casos de suscripción de pólizas colectivas para el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta en la construcción de viviendas, la omisión de un certificado individual por culpa del promotor no impide tener por cubierto el riesgo asegurado.

LA IMPORTANCIA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA Y LA CARTOGRAFÍA DEL CATASTRO EN LA PUBLICIDAD REGISTRAL DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS Y OPERACIONES DE PARCELACIÓN, REPARCELACIÓN, CONCENTRACIÓN PARCELARIA, SEGREGACIÓN, DIVISIÓN, AGRUPACIÓN, EXPROPIACIÓN FORZOSA Y DESLINDE DE TERRENOS. La Ley 13/2015, de 24 de junio, pone de manifiesto su intención de coordinar la información existente entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad. Para ello los arts. de 9 a 11 de dicha Ley regulan el marco de las relaciones entre ambas instituciones que entra en vigor el próximo 1 de noviembre de 2015. Con esta intención cobra una especial importancia la representación geográfica de la finca registral.

MODIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN Y VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANIZABLE SIN DESARRROLLO URBANÍSTICO. EL IBI Y LA PLUSVALÍA MUNICIPAL TRAS LA NUEVA LEY 13/2015 DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL CASTRO INMOBILIARIO. Tras la publicación de la Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la ley Hipotecaria y del texto refundido de la ley del Catastro Inmobiliario,los propietarios de suelos urbanizables sin desarrollo urbanístico deben revisar la cuota tributaria del IBI de dichos terrenos y asegurarse de la exención de los mismos a efectos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Multipropiedad: Nulidad de contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles El pasado 15 de enero de 2015 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia, en la cual fija doctrina jurisprudencial, estableciendo que “En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley”.

El Impuesto de Sucesiones cuando en la herencia el heredero o el fallecido es no residente, o se trata de un inmueble sito en el extranjero. El pasado 3 de septiembre de 2014, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó, en el asunto C-127/12, que la regulación española del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) vulnera el Derecho comunitario porque discrimina a los no residentes. Concretamente, se dice que la normativa española vulnera la libre circulación de capitales regulada en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), y el artículo 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, que regula de modo análogo la misma libertad entre los Estados parte en este Acuerdo.

RECLAMACIÓN DE DEVOLUCIÓN DE INGRESOS INDEBIDOS. IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES EN LA COMUNIDAD VALENCIANA PARA NO RESIDENTES. Dos sentencias avalan la reclamación de devolución de ingresos indebidos para las liquidaciones del Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones para las herencias en las que se haya discriminado a parientes del fallecido por no tener su residencia habitual en la Comunidad Valenciana.

LA RECLAMACIÓN POR IMPAGO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS FRENTE A LOS VECINOS MOROSOS. PETICIÓN INICIAL DE PROCEDIMIENTO MONITORIO Todo propietario viene obligado a contribuir, conforme a la cuota de participación que tenga asignada, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades del mismo, así como a contribuir a la dotación del fondo de reserva, según se establece en el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. A pesar de ello, en coyuntura de crisis inmobiliaria, muchos propietarios desatienden su obligación de pago, surgiendo la necesidad de acudir a la vía judicial para proceder a la reclamación de la comunidad de propietarios frente a los vecinos morosos.